Reetdachhaus verkaufen: Dachzustand offenlegen, Unterlagen vorbereiten, Preis begründen

Beim Verkauf eines Reetdachhauses sollten Sie den Zustand des Dachs offen und belegbar darstellen: Jahr der letzten Neueindeckung, Rechnungen, Fotos, Prüfberichte und eine unabhängige Einschätzung der Restnutzungsdauer. Bekannte verdeckte Schäden müssen Sie offenlegen, sonst schützt Sie auch ein Gewährleistungsausschluss im Kaufvertrag nicht. Ein gut dokumentiertes Dach nimmt Käufern die größte Unsicherheit und stärkt Ihre Position in der Preisverhandlung.

Wer kauft heute Reetdachhäuser?

Die Käufer haben sich verändert. Früher lebten vor allem Bauern unter Reet, heute sind es nach Beobachtung des ZEITmagazins zunehmend Städter mit Geld; Reetdächer seien Luxus geworden (ZEITmagazin 2019). Das Haus in der Wingst, das Reinhold Junker 2019 neu deckte, gehörte Eigentümern aus Süddeutschland, die meist nur am Wochenende da waren. An Nord- und Ostsee nimmt die Zahl der Reetdächer laut Stader Tageblatt zu, weil Vermieter mit Reet etwa 20 Prozent höhere Einnahmen erzielen könnten (Stader Tageblatt, 6. März 2025). Diese Angabe stammt von den Autoren des Artikels und ist nicht weiter belegt.

Viele Interessenten kennen Reetdächer also nur von außen. Sie wissen nicht, worauf sie achten sollen, und reagieren auf Unsicherheit mit Abschlägen. Klare Unterlagen helfen dann beiden Seiten.

Was wollen Käufer über das Reetdach wissen?

Käufer eines Reetdachhauses haben fast immer dieselben Fragen. Sie wollen wissen, wie lange das Dach noch hält, ob sich das Haus versichern lässt, ob die Brandschutzabstände eingehalten sind und welche Kosten in den nächsten Jahren anstehen. Diese Fragen sind berechtigt. Ein Forschungsbericht im Auftrag der Deutschen Bundesstiftung Umwelt nennt für Reetdächer eine Lebensdauer von in der Regel etwa 30 Jahren, häufig auch 40 bis 50 Jahre (DBU/QSR 2008). Reinhold Junker spricht von 30 Jahren oder mehr ohne Reparatur bei guter Arbeit und gutem Reet und betont, dass niemand eine Garantie geben kann (Stader Tageblatt 2022). Eine Neueindeckung ist damit ein Posten, mit dem jeder Käufer rechnet. Die Neueindeckung eines eingeschossigen Fachwerkhauses in der Wingst etwa kostete 2019 laut ZEITmagazin rund 40.000 Euro (ZEITmagazin 2019).

Hinzu kommt die Versicherung. Nicht jeder Wohngebäudeversicherer nimmt Reetdächer an, ein norddeutscher Tarif schließt sie ausdrücklich aus (NV-Versicherungen 2015). Gebäude mit weicher Bedachung fallen typischerweise in Bauartklasse IV (Versicherungsbote). Wenn Sie Käufern sagen können, bei wem und zu welchen Bedingungen Ihr Haus heute versichert ist, nehmen Sie ihnen eine Sorge ab.

Welche Unterlagen sollten Sie bereitlegen?

Je vollständiger Ihre Unterlagen sind, desto weniger müssen Käufer raten. Sammeln Sie vor dem Verkauf:

• Rechnungen und Verträge der letzten Neueindeckung, von Firsterneuerungen und Reparaturen, mit Datum und ausführendem Betrieb
• Angaben zum Reet, soweit vorhanden: Herkunft, Schnittjahr, Dachstärke. Die Herkunft ist sehr unterschiedlich. Für ein Bauernhaus in Götzdorf kam das Reet 2022 aus der Türkei (Stader Tageblatt 2022), für ein Haus in Bützfleth besorgte der Eigentümer 2024 selbst Reet von der Schwinge (Hamburger Abendblatt, 6. Mai 2024). Bei Baudenkmalen verlangt zum Beispiel der Landkreis Rotenburg (Wümme) vor Baubeginn ein Prüfprotokoll über das gelieferte Reet (Landkreis Rotenburg (Wümme)).
• Fotos der letzten Arbeiten, besonders von Lattung, Unterbau und Elektrik, solange das Dach offen war. Was danach unter dem Reet verschwindet, kann ein Käufer sonst nicht mehr sehen.
• Prüfberichte der Blitzschutzanlage. Die Versicherer empfehlen für Wohnhäuser mit weicher Bedachung ein Prüfintervall von 5 Jahren (VdS 2010).
• Unterlagen des Schornsteinfegers zu allen Feuerstätten
• Die aktuelle Versicherungspolice mit der Einstufung des Gebäudes
• Denkmalrechtliche Bescheide und Bescheinigungen, falls das Haus ein Baudenkmal ist
• Eine unabhängige Zustandseinschätzung des Dachs mit geschätzter Restnutzungsdauer je Dachseite

Die unabhängige Einschätzung zeigt, dass Sie nichts verbergen, und gibt dem Käufer eine Grundlage für seine Finanzierung. Wie eine solche Schätzung entsteht, beschreibt der Beitrag zur Restnutzungsdauer eines Reetdachs.

Was müssen Sie zum Dach von sich aus sagen?

Der Bundesgerichtshof hat 2023 die Aufklärungspflichten von Immobilienverkäufern zusammengefasst. Danach muss der Verkäufer auch ungefragt über Umstände aufklären, die für den Käufer erkennbar von erheblicher Bedeutung sind und die bei einer Besichtigung nicht ohne Weiteres erkennbar sind (BGH 2023). Was bei einer Besichtigung ohne Weiteres sichtbar ist, muss er nicht eigens offenbaren.

Übertragen auf das Reetdach müssen Sie ein von außen erkennbar verschlissenes Dach nicht eigens erwähnen. Verdeckte Schäden, die Sie kennen, gehören dagegen auf den Tisch. Dazu zählen etwa Fäulnis unter einem ausgebauten Dachgeschoss, bekannte Pilzbefunde, Feuchteschäden im Dachboden oder ein früherer Brand. Diese Übertragung ist eine eigene Einordnung, ein Urteil speziell zu Reetdächern liegt dazu nicht vor.

Es kommt auch darauf an, wie Sie informieren. Unterlagen in einem Ordner oder Datenraum stehen nach dem BGH der Besichtigung nur gleich, wenn Sie berechtigt erwarten dürfen, dass der Käufer sie gezielt auf diesen Punkt durchsieht (BGH 2023). Ein Gutachten, das irgendwo im Stapel liegt, reicht deshalb nicht. Weisen Sie ausdrücklich und am besten schriftlich auf bekannte Mängel hin.

Warum schützt der Gewährleistungsausschluss nicht immer?

Gebrauchte Häuser werden meist „gekauft wie gesehen“ verkauft. Dieser Ausschluss hilft dem Verkäufer aber nicht, soweit er einen Mangel arglistig verschwiegen oder eine Garantie für die Beschaffenheit übernommen hat (§ 444 BGB) (BGB). Wer durch arglistige Täuschung zum Vertrag bestimmt wurde, kann ihn anfechten (§ 123 Abs. 1 BGB). Und bei Arglist gilt für die Mängelansprüche nicht die Fünfjahresfrist für Bauwerke, sondern die regelmäßige Verjährungsfrist (§ 438 Abs. 3 BGB) (BGB).

Seien Sie deshalb vorsichtig mit Zusagen im Exposé oder im Vertrag. Eine Formulierung wie „Dach in einwandfreiem Zustand“ kann mehr versprechen, als Sie halten können, und bei Angaben zur Haltbarkeit gilt das erst recht, denn selbst ein erfahrener Reetdachdecker wie Reinhold Junker sagt, dass niemand garantieren kann, wie lange ein Reetdach hält. Beschreiben Sie lieber nüchtern, was belegt ist: wann gedeckt wurde, von wem, mit welchem Reet und was die letzte Einschätzung ergeben hat. Mehr zur Rechtslage aus Käufersicht lesen Sie im Beitrag Mängel beim Hauskauf. Dieser Beitrag ist keine Rechtsberatung. Lassen Sie den Vertragsentwurf im Zweifel von einer Fachanwältin oder einem Fachanwalt prüfen.

Wie wirkt sich der Dachzustand auf den Preis aus?

In der Wertermittlung werden Baumängel und Bauschäden als besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale durch marktübliche Zu- oder Abschläge berücksichtigt (§ 8 Abs. 3 ImmoWertV) (ImmoWertV). Ein Dach, das in wenigen Jahren neu gedeckt werden muss, ist ein typischer Abschlagsposten. Umgekehrt kann eine kürzlich durchgeführte Dacherneuerung die Restnutzungsdauer des Gebäudes verlängern. Im Modernisierungs-Punktemodell der Verordnung bringt eine Dacherneuerung einschließlich besserer Wärmedämmung bis zu 4 von 20 Punkten, länger zurückliegende Maßnahmen weniger (Anlage 2 ImmoWertV) (ImmoWertV).

In der Verhandlung werden Käufer die Kosten einer Neueindeckung vom Preis abziehen wollen. Mit einer unabhängigen Einschätzung und einem aktuellen Kostenvoranschlag können Sie den Abschlag begrenzen, weil die Zahl dann belegt ist. Die Preise für Reetarbeiten sind nicht gesunken, sagte Reinhold Junker 2024 dem Hamburger Abendblatt; ein Reetdach sei reine Handarbeit und nicht billig (Hamburger Abendblatt, 6. Mai 2024).

Vor dem Verkauf neu decken oder nicht?

Eine pauschale Antwort gibt es nicht. Eine Neueindeckung kurz vor dem Verkauf bindet viel Geld und Zeit, und der Käufer hätte vielleicht andere Vorstellungen gehabt, etwa zur Dämmung. Wer bei beheizten Räumen die Dachdeckung ersetzt oder erneuert, muss nach § 36 Gebäudemodernisierungsgesetz die Höchstwerte der Anlage 7 einhalten, ausgenommen sind Änderungen bis 10 Prozent der Fläche (GModG, Stand 2026). Ob eine Reetneueindeckung darunter fällt und mit welchem Wert Reet anzusetzen ist, regelt das Gesetz nicht ausdrücklich. Das sollte vorher ein Energieberater klären. Außerdem sind gute Betriebe oft lange im Voraus ausgebucht. Reinhold hatte 2024 volle Auftragsbücher und fand keine Mitarbeiter (Hamburger Abendblatt, 6. Mai 2024).

Oft lohnt es sich dagegen, kleine Schäden zu beheben, die sonst größer wirken, als sie sind, etwa einen offenen First, Vogellöcher, Laub in Kehlen oder einen Baum, der auf das Dach tropft. Solche Arbeiten sind überschaubar und verbessern den ersten Eindruck. Lassen Sie dabei faule Stellen gleich mit ausbessern, denn sonst greift die Feuchte nach Reinholds Worten das ganze Dach an (Hamburger Abendblatt, 6. Mai 2024). Wie Sie den Zustand vorher selbst einschätzen, zeigt der Beitrag Reetdach-Zustand beurteilen.

Wer hilft beim Verkauf eines Reetdachhauses?

Viele Makler kennen sich mit Reetdächern wenig aus. Eine Einschätzung durch einen erfahrenen Reetdachdecker oder Sachverständigen ergänzt das Exposé um die Angaben zum Dach, nach denen Käufer fragen. Wichtig ist dabei, dass die Fachperson unabhängig ist. Ein britisches Beratungszentrum berichtet, dass Kunden für dasselbe Dach von drei oder vier Betrieben sehr unterschiedliche Empfehlungen und Preise bekamen (Thatch Advice Centre 2017). Eine Einschätzung ohne Eigeninteresse an einem Auftrag ist deshalb für beide Seiten wertvoller.

Reinhold Junker hat seinen Betrieb im Mai 2025 eingestellt und ist seit 2016 freier Sachverständiger für Schäden an Gebäuden (LinkedIn). Über die Beratung und das Netzwerk können Sie Kontakt zu ihm, zu Reetdachdeckern und zu Sachverständigen in Ihrer Region bekommen. Beispiele für Dächer, die er gedeckt hat, finden Sie in der Projektübersicht. Wer die Käuferseite verstehen will, findet sie im Ratgeber Reetdachhaus kaufen ausführlich beschrieben.

Checkliste für den Verkauf

• Dachunterlagen vollständig sammeln: Rechnungen, Fotos, Prüfberichte, Versicherung, Denkmalbescheide
• Herkunft des Reets und Jahr der Eindeckung angeben, soweit bekannt
• Restnutzungsdauer unabhängig einschätzen lassen
• Bekannte verdeckte Mängel ausdrücklich und schriftlich offenlegen
• Keine ungeprüften Zusagen zum Dachzustand oder zur Haltbarkeit im Exposé oder Vertrag
• Kleine Schäden vor dem Verkauf beheben, große Entscheidungen dem Käufer überlassen