Reetdachhaus kaufen: Worauf Sie vor der Unterschrift achten sollten

Vor der Unterschrift unter einen Kaufvertrag für ein Reetdachhaus sollten Sie fünf Dinge klären: wie viele Jahre das Dach noch hält, wie es unter dem Reet aussieht, ob das Haus die Brandschutzabstände für weiche Bedachung einhält, ob ein Versicherer es zu tragbaren Bedingungen annimmt und ob Kaminofen oder Dachausbau zusätzliche Risiken mitbringen. Ein bald fälliges Reetdach ist kein Grund gegen den Kauf, es gehört aber in den Preis.

Warum hat das Dach beim Reetdachhaus so viel Gewicht?

Ein Ziegeldach hält Jahrzehnte ohne große Aufmerksamkeit, beim Reetdach ist die Dachhaut selbst ein Verschleißteil. Wie lange sie hält, beantworten die Quellen sehr unterschiedlich. Ein Forschungsbericht im Auftrag der Deutschen Bundesstiftung Umwelt nennt in der Regel etwa 30 Jahre, häufig auch 40 bis 50 Jahre (DBU/QSR 2008). Dänische Stellen nennen für Südseiten 40 bis 60 Jahre und für Nordseiten 20 bis 40 Jahre (Bolius 2026).

Reinhold Junker hält Versprechen über sehr lange Zeiträume für falsch. Dem Stader Tageblatt sagte er 2022, 100 Jahre seien ein Irrglaube; bei sorgfältiger Verarbeitung und gutem Reet komme ein Dach 30 Jahre oder mehr ohne Reparatur aus, eine Garantie könne aber niemand geben (Stader Tageblatt 2022). Das Hamburger Abendblatt schrieb zwei Jahre später, ein gut gedecktes Dach könne bis zu 70 Jahre halten, und zitiert Reinhold mit dem Hinweis auf 100 Jahre alte Reetdächer in Stade (Hamburger Abendblatt, 6. Mai 2024). Beides kann stimmen, denn einzelne Dächer werden sehr alt. Planen sollten Sie als Käufer trotzdem mit der vorsichtigen Zahl. Wie Sie für ein konkretes Dach eine realistische Zahl ableiten, steht im Beitrag zur Restnutzungsdauer eines Reetdachs.

Den Zustand des Dachs können Sie deshalb in Jahren und Euro ausdrücken. Für eine Erneuerung nennt ein Handwerkerportal 2026 grob 100 bis 180 Euro je Quadratmeter inklusive Material und Arbeit, legt seine Datengrundlage aber nicht offen (MyHammer 2026). Greifbarer ist ein Beispiel aus der Praxis: Die komplette Neueindeckung eines eingeschossigen Fachwerkhauses in der Wingst, die Reinhold 2019 ausführte, kostete laut ZEITmagazin rund 40.000 Euro (ZEITmagazin 2019). Bei einem großen Hof mit Gauben kommt schnell deutlich mehr zusammen. Mehr dazu im Beitrag zu den Kosten eines Reetdachs.

Was Sie am Dach selbst ansehen sollten

Ein erster Blick vom Boden verrät schon viel. Nehmen Sie ein Fernglas mit, gehen Sie einmal um das ganze Haus und achten Sie vor allem auf diese Punkte:

• Freiliegende Bindedrähte oder Schrauben. Nach der irischen Denkmalpflege ist das Neueindecken dann dringend, weil sich an jeder freien Befestigung Wasser festsetzt (Nolan u. a. 2015).
• Rinnen und Mulden. Senkrechte Rinnen vom First zur Traufe, Vertiefungen in der Fläche und abrutschende Lagen gelten als Warnzeichen (Nolan u. a. 2015; New Forest NPA 2013).
• Durchhängen. Eine wellige oder eingesunkene Dachfläche ist das wichtigste Zeichen für Schäden an der Holzkonstruktion darunter (Nolan u. a. 2015).
• Schwachstellen. Kehlen, Gaubenköpfe, Firstenden und Schornsteinanschlüsse verschleißen schneller als die freie Fläche (Vakfederatie Rietdekkers 2020).
• Übergänge mit wechselnder Neigung. Wo ein flacherer Anbau an ein steileres Hauptdach stößt, sammelt sich viel Wasser. An der Durchfahrtsscheune Harburger Straße 74 in Stade hatte der Anbau nur 40 Grad, das Hauptdach 50 Grad. Am Übergang waren Reet und Balken so morsch, dass der Anbau 2016 abgebrochen wurde, erklärt Architekt Martin Klett im Film der Kulturstiftung Stade.
• Bäume am Dach. Der niederländische Reetdeckerverband schreibt, ein tropfender Baum könne die Lebensdauer um bis zu 50 Prozent verkürzen (Vakfederatie Rietdekkers 2020).
• Flache Gauben und Anbauten. Dort halten Reetflächen nach Angaben eines Fachportals oft keine 20 Jahre (Baunetz Wissen).
• Überstand am Giebel. Reinhold hat an vielen Dächern der Gegend auszusetzen, dass das Reet nicht weit genug über den Giebel steht und bei Ausbesserungen gepfuscht wurde (ZEITmagazin 2019).

Wie Sie diese Zeichen gewichten, beschreibt der Beitrag Reetdach-Zustand beurteilen ausführlich. Steigen Sie bei der Besichtigung nicht aufs Dach und lehnen Sie keine Leiter an das Reet. Der englische Meisterverband EAMTA rät ausdrücklich davon ab, weil das die Deckung stört und die Lebensdauer verkürzen kann (EAMTA, Maintenance).

Warum der Dachboden mehr verrät als die Dachfläche

Viele Schäden entstehen von innen. Im DBU-Projekt zeigten 54 von 79 untersuchten Dächern Anzeichen anhaltender Durchfeuchtung (DBU/QSR 2008, Kurzfassung). Als Ursachen nennt der Bericht unter anderem ungenügende Hinterlüftung nach einem Dachausbau oder einer Zusatzdämmung, flache Gauben und Verschattung durch Bäume (DBU/QSR 2008). Der niederländische Verband beschreibt, dass Dächer mit zu viel Raumfeuchte verrotten statt zu verschleißen und dann nur etwa 10 bis 20 Jahre halten (Vakfederatie Rietdekkers 2009). Reinhold nennt dieselben Ursachen: schlechte Belüftung, Schatten großer Bäume, zu flach liegende Halme und Reet, das schon nass aufs Dach kam (ZEITmagazin 2019).

Fragen Sie deshalb gezielt nach: Wurde das Dachgeschoss nachträglich ausgebaut? Gibt es auf der Raumseite eine Dampfbremse? Wie wird das Reet hinterlüftet? Sehen Sie sich, wenn es geht, die Unterseite des Reets im Spitzboden an. Riecht es dort muffig oder ist das Reet dunkel, feucht oder mürbe, sollte eine Fachperson die Ursache klären.

Kabel und Leitungen direkt unter dem Reet

Auf dem Dachboden lohnt ein zweiter Blick auf die Elektrik. Bei einem Haus in der Wingst fand Reinhold 2019 graue Kabel, die nur wenige Zentimeter neben den Halmen verliefen. Unter dem alten Reet lag dort nichts, keine Plane und keine Dämmung. Im ZEITmagazin sagte er dazu: „Wenn es hier einen Kurzschluss gibt, fängt das Reet an zu brennen.“ Er ließ die Kabel einige Tage später umverlegen, auch damit sie beim Nähen nicht beschädigt werden (ZEITmagazin 2019). Achten Sie bei der Besichtigung auf Leitungen, Leuchten und Verteiler, die nah am Reet sitzen, und auf Spinnweben, denn die wirken nach Erfahrung der Kreisfeuerwehr Stade bei einem Brand wie Brandbeschleuniger (Stader Tageblatt, 6. März 2025).

Hält das Haus die Brandschutzabstände ein?

Reet gilt baurechtlich als weiche Bedachung. Nach der Musterbauordnung ist sie bei Gebäudeklassen 1 bis 3 nur erlaubt, wenn Abstände eingehalten werden: 12 Meter zur Grundstücksgrenze, 15 Meter zu Gebäuden mit harter Bedachung auf demselben Grundstück und 24 Meter zu Gebäuden mit weicher Bedachung. Für Wohngebäude der Gebäudeklassen 1 und 2 reichen 6, 9 und 12 Meter (Musterbauordnung § 32). Rechtsverbindlich ist die jeweilige Landesbauordnung. In Niedersachsen stehen die Werte nicht im Gesetz selbst, sondern in der Durchführungsverordnung (§ 11 DVO-NBauO).

Für Käufer wird das vor allem wichtig, wenn ein Anbau, ein Carport oder eine Garage geplant ist, denn jedes neue Gebäude auf dem Grundstück kann die Abstände verändern. Lassen Sie sich im Zweifel vom Bauamt bestätigen, was auf dem Grundstück noch möglich ist. Einzelheiten stehen im Beitrag zu den Abstandsflächen bei weicher Bedachung.

Bekommen Sie überhaupt eine Versicherung?

Nicht jeder Wohngebäudeversicherer nimmt Reetdächer an. Ein norddeutscher Versicherer versichert in seinem Tarif nur Bauartklasse I und nennt als Bedingung wörtlich „kein Reetdach“ (NV-Versicherungen 2015). Gebäude mit weicher Bedachung aus Holz, Ried oder Schilf fallen typischerweise in Bauartklasse IV, wobei die Einteilung je nach Versicherer abweichen kann (Versicherungsbote). Auch das Stader Tageblatt schreibt nach dem Großbrand in Dollern 2025, dass Feuerversicherungen für traditionell gedeckte Reetdachhäuser wegen der höheren Brandgefahr teurer sind als für Häuser mit hartem Dach, nennt aber keine Zahlen (Stader Tageblatt, 6. März 2025). Holen Sie deshalb Angebote ein, bevor Sie den Kaufvertrag unterschreiben, auch mit Blick auf die Finanzierung. Worauf es dabei ankommt, erklärt der Beitrag zur Reetdach-Versicherung.

Kaminofen: das größte Brandrisiko im Haus

Steht im Wohnzimmer ein Holzofen, lohnt ein genauer Blick. Ein Forschungsprogramm von Historic England kam 2018 zu dem Ergebnis, dass Kaminöfen eher Reetdachbrände verursachen als jede andere Heizungsart (Historic England 2018). Die Behörde empfiehlt grundsätzlich, in Reetdachhäusern keine Holz- und Multi-Fuel-Öfen zu betreiben (Historic England, Fire Advice). Wer den Ofen behalten will, braucht mindestens ein gut ausgekleidetes Abgasrohr, regelmäßiges Fegen und einen ausreichenden Abstand zwischen Schornsteinkopf und Reet. Die Einzelheiten stehen im Beitrag Kaminofen unter Reet.

Denkmalschutz: Pflichten und Vorteile

Viele alte Reetdachhäuser sind Baudenkmale. Im Landkreis Stade hat nach Angaben des Kreises gut jedes dritte der rund 1.200 Baudenkmale ein Reetdach, nämlich 464 (Kreiszeitung Wochenblatt 2023). Daraus folgen Pflichten. In Niedersachsen müssen Eigentümer Kulturdenkmale instand halten, pflegen und schützen (§ 6 Abs. 1 NDSchG), und das Instandsetzen ist genehmigungspflichtig (§ 10 Abs. 1 NDSchG) (NDSchG 2022). Steuerlich kann der Status dagegen helfen: Bei selbst genutzten Baudenkmalen lassen sich Aufwendungen für erforderliche Denkmalmaßnahmen zehn Jahre lang mit bis zu 9 Prozent wie Sonderausgaben abziehen (§ 10f EStG), wenn die Maßnahme vorher mit der Denkmalbehörde abgestimmt und von ihr bescheinigt ist (EStG §§ 7i, 10f). Klären Sie den Status vor dem Kauf bei der unteren Denkmalschutzbehörde. Mehr dazu im Beitrag Reetdach, Denkmalschutz und Förderung.

Was regelt der Kaufvertrag beim verschlissenen Dach?

Gebrauchte Häuser werden meist unter Ausschluss der Gewährleistung verkauft. Dieser Ausschluss hilft dem Verkäufer nicht, wenn er einen Mangel arglistig verschwiegen hat (§ 444 BGB). Kennen Sie den Mangel dagegen bei Vertragsschluss, haben Sie keine Rechte (§ 442 Abs. 1 BGB) (BGB). Was bei einer Besichtigung ohne Weiteres zu erkennen ist, muss der Verkäufer nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs nicht eigens offenbaren (BGH 2023). Ein von außen sichtbar verschlissenes Reetdach ist also in erster Linie Ihr Risiko, verdeckte Schäden sind es nicht ohne Weiteres. Dieser Beitrag ist keine Rechtsberatung. Bei konkreten Fragen hilft eine Fachanwältin oder ein Fachanwalt.

Wie geht ein fälliges Dach in den Wert ein?

Nach der Immobilienwertermittlungsverordnung werden Baumängel und Bauschäden als besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale durch marktübliche Zu- oder Abschläge berücksichtigt (§ 8 Abs. 3 ImmoWertV). Die Restnutzungsdauer eines Gebäudes kann sich durch unterlassene Instandhaltung verkürzen (§ 4 Abs. 3 ImmoWertV) (ImmoWertV). Eine eigene Gesamtnutzungsdauer für Reetdächer nennt die Verordnung nicht. Ein Dach, das in wenigen Jahren neu gedeckt werden muss, ist damit ein typischer Abschlagsposten. Begründen können Sie ihn mit einem belastbaren Kostenvoranschlag.

Checkliste vor dem Notartermin

• Jahr der letzten Neueindeckung und Rechnungen dazu erfragen
• Fläche, First, Kehlen, Anschlüsse und Giebelüberstand von einer unabhängigen Fachperson einschätzen lassen
• Dachboden auf Feuchte, Belüftung und nachträglichen Ausbau prüfen
• Kabel, Leuchten und Verteiler in Reetnähe ansehen, Spinnweben beachten
• Abstände zu Grenze und Nachbargebäuden mit der Landesbauordnung abgleichen
• Mindestens zwei Versicherungsangebote einholen
• Feuerstätten, Schornsteinhöhe und Unterlagen des Schornsteinfegers ansehen
• Nach Blitzschutzanlage und letztem Prüfbericht fragen
• Denkmalstatus bei der Behörde klären

Eine unabhängige Einschätzung lohnt sich, weil Empfehlungen von Dachdeckern weit auseinandergehen können. Ein britisches Beratungszentrum berichtet von Kunden, die für dasselbe Dach von drei oder vier Betrieben sehr unterschiedliche Empfehlungen und Preise bekamen (Thatch Advice Centre 2017). Reinhold Junker deckt seit 2025 selbst keine Dächer mehr und ist seit 2016 freier Sachverständiger für Schäden an Gebäuden (LinkedIn). Über die Beratung können Sie Kontakt zu ihm, zu Reetdachdeckern und zu Sachverständigen bekommen. Der ausführliche Ratgeber Reetdachhaus kaufen geht alle Schritte vom ersten Exposé bis zur Übergabe durch.