Mängel am Reetdach nach dem Hauskauf: Welche Rechte Käufer haben

Ob Sie wegen eines Mangels am Reetdach gegen den Verkäufer vorgehen können, hängt vor allem davon ab, ob der Mangel bei der Besichtigung erkennbar war und ob der Verkäufer ihn kannte und verschwiegen hat. Ein Gewährleistungsausschluss im Kaufvertrag gilt nicht bei Arglist (§ 444 BGB). Ansprüche wegen Mängeln an einem Bauwerk verjähren in fünf Jahren ab Übergabe, bei Arglist gilt die regelmäßige Frist (§ 438 BGB).

Dieser Beitrag ist keine Rechtsberatung. Er erklärt die gesetzlichen Grundlagen, damit Sie die richtigen Fragen stellen können. Für Ihren Fall brauchen Sie eine Fachanwältin oder einen Fachanwalt für Bau- oder Immobilienrecht.

Warum ist das Reetdach rechtlich ein besonderer Fall?

Bei den meisten Häusern ist das Dach ein langlebiges Bauteil, beim Reetdach ist die Dachhaut ein Verschleißteil mit begrenzter Lebensdauer. Ein Forschungsbericht im Auftrag der Deutschen Bundesstiftung Umwelt nennt in der Regel etwa 30 Jahre, häufig auch 40 bis 50 (DBU/QSR 2008). Reinhold Junker sagt, bei guter Verarbeitung und gutem Reet komme ein Dach 30 Jahre oder mehr ohne Reparatur aus, garantieren könne das aber niemand (Stader Tageblatt 2022). Ein altes Reetdach ist deshalb nicht automatisch mangelhaft. Es ist eben alt. Rechtlich wird es erst schwierig, wenn ein Schaden vorliegt, der über den normalen Verschleiß hinausgeht und der beim Kauf nicht zu sehen war.

Solche Schäden gibt es. Im DBU-Projekt waren von 65 untersuchten Dächern 43 schadhaft, als Ursache wurde am häufigsten die Materialqualität genannt, daneben Bauphysik, Standort und Handwerk (DBU/QSR 2008). Viele dieser Ursachen sind von außen nicht zu erkennen. Ob dafür der Verkäufer, der frühere Dachdecker oder niemand einstehen muss, hängt davon ab, wer was wusste und wann der Schaden entstanden ist.

Ein Blick zurück: das „Reetdachsterben“

Wie schnell aus einem Dachschaden ein Rechtsstreit wird, zeigte sich um 2009. Damals begannen Reetdächer in Norddeutschland massenhaft zu schimmeln, teils nur Monate nach der Neueindeckung. Das ZEITmagazin beschreibt, wie sich das Reet in matschigen Klumpen abziehen ließ und viele Eigentümer gegen ihre Dachdecker klagten. 2007 war in Kiel bereits die Initiative „Qualitätssicherung Reet“ entstanden, die nach Kriterien für gutes Reet suchte (ZEITmagazin 2019).

Reinhold Junker sieht die Ursachen weniger in einem neuen Pilz als in Grundsätzlichem: „Am Ende geht es um grundlegende bauphysikalische Prinzipien“, sagt er dem ZEITmagazin. Wer nasses Reet aufs Dach binde, müsse sich über ein vergammeltes Dach nach ein paar Jahren nicht wundern. Viele Betriebe hätten früher nicht einmal die Feuchte der Halme gemessen oder nach der Herkunft gefragt (ZEITmagazin 2019). Auch ein junges Dach kann deshalb einen verdeckten Mangel haben. Hintergrund dazu im Beitrag Warum Reetdächer verrotten.

Was bedeutet „gekauft wie gesehen“?

Gebrauchte Immobilien werden fast immer unter Ausschluss der Sachmängelhaftung verkauft. Das ist grundsätzlich zulässig, das Gesetz setzt aber eine Grenze: Auf den Ausschluss kann sich der Verkäufer nicht berufen, soweit er den Mangel arglistig verschwiegen oder eine Garantie für die Beschaffenheit der Sache übernommen hat (§ 444 BGB) (BGB).

Als Käufer bleiben Ihnen bei einem normalen Ausschluss Rechte im Wesentlichen nur, wenn der Verkäufer arglistig gehandelt oder etwas garantiert hat. Schauen Sie deshalb in den Vertrag, ob dort Aussagen zum Dach stehen, etwa zum Jahr der letzten Neueindeckung, denn solche Angaben können im Streitfall wichtig werden.

Was gilt, wenn Sie den Mangel kannten?

Kennt der Käufer den Mangel bei Vertragsschluss, hat er keine Rechte. Ist ihm ein Mangel infolge grober Fahrlässigkeit unbekannt geblieben, kann er Rechte nur geltend machen, wenn der Verkäufer arglistig gehandelt oder eine Garantie übernommen hat (§ 442 Abs. 1 BGB) (BGB).

Wenn bei der Besichtigung Bindedrähte aus dem Reet schauten oder das Dach sichtbar durchhing, werden Sie sich später schwer darauf berufen können, das nicht gewusst zu haben. Ein sorgfältiger Blick auf das Dach vor dem Kauf erspart Ihnen also Überraschungen und bestimmt zugleich Ihre spätere Rechtsposition. Woran Sie den Zustand erkennen, beschreibt der Beitrag Reetdach-Zustand beurteilen.

Wann muss der Verkäufer von sich aus aufklären?

Der Bundesgerichtshof hat 2023 im Verfahren V ZR 77/22 die Aufklärungspflichten von Immobilienverkäufern beschrieben. Der Verkäufer muss auch ungefragt über Umstände aufklären, die für den Käufer erkennbar von erheblicher Bedeutung sind und die bei einer Besichtigung nicht ohne Weiteres erkennbar sind. Was ohne Weiteres sichtbar ist, muss er nicht gesondert offenbaren (BGH 2023).

Das Gericht formuliert, ein verständiger und redlicher Verkäufer dürfe davon ausgehen, dass ohne Weiteres erkennbare Mängel auch dem Käufer ins Auge springen. Unterlagen in einem Datenraum oder Ordner stehen der Besichtigung nur gleich, wenn der Verkäufer berechtigt erwarten darf, dass der Käufer sie gezielt auf diesen Punkt durchsieht (BGH 2023).

Übertragen auf das Reetdach (eigene Einordnung, kein Reet-Urteil) musste der Verkäufer ein von außen sichtbar verschlissenes Dach nicht eigens ansprechen. Kannte er aber verdeckte Schäden, etwa Fäulnis unter einem ausgebauten Dachgeschoss, einen Pilzbefund, eine Durchfeuchtung oder einen früheren Brand, hätte er darauf hinweisen müssen.

Was ist Arglist, und was folgt daraus?

Arglistiges Verschweigen setzt voraus, dass der Verkäufer den Mangel kannte. Wann das Verschweigen im Einzelfall arglistig war, beurteilen die Gerichte. Liegt Arglist vor, hat das für Sie drei Folgen:

• Der Gewährleistungsausschluss greift nicht (§ 444 BGB).
• Sie können den Kaufvertrag wegen arglistiger Täuschung anfechten (§ 123 Abs. 1 BGB).
• Für die Verjährung gilt nicht die Fünfjahresfrist, sondern die regelmäßige Verjährungsfrist (§ 438 Abs. 3 BGB) (BGB).

Im Streitfall kommt es darauf an, was sich belegen lässt, und das ist oft der schwierigste Teil. Hinweise können frühere Reparaturrechnungen, Gutachten, Aussagen von Handwerkern oder Nachbarn und frisch überdeckte Schadstellen sein.

Wie lange haben Sie Zeit?

Mängelansprüche aus dem Kaufvertrag verjähren bei einem Bauwerk in fünf Jahren ab Übergabe (§ 438 Abs. 1 Nr. 2, Abs. 2 BGB). Hat der Verkäufer den Mangel arglistig verschwiegen, gilt die regelmäßige Verjährungsfrist (§ 438 Abs. 3 BGB) (BGB). Warten Sie trotzdem nicht ab, denn je früher Sie handeln, desto besser lassen sich Ursache und Zeitpunkt eines Schadens klären.

Was tun, wenn Sie einen Mangel entdecken?

1. Schaden dokumentieren. Fotos mit Datum, Wasserflecken, Proben, Messungen. Notieren Sie, wann Sie den Schaden zuerst bemerkt haben.
2. Weitere Schäden begrenzen. Bei Undichtigkeit kann eine Plane helfen. Historic England rät, sie möglichst nach einer Trockenphase anzubringen und durchnässte Bereiche vorher zu entfernen (Historic England 2025). Die irische Denkmalpflege warnt, Planen nur kurzzeitig und belüftet aufzulegen, sonst verrottet die Lage schneller (Nolan u. a. 2015). Faule Stellen sollten bald repariert werden, sonst greift die Feuchte nach Reinhold Junkers Warnung das ganze Dach an (Hamburger Abendblatt, 6. Mai 2024).
3. Unabhängigen Sachverständigen hinzuziehen. Er kann klären, ob der Schaden normaler Verschleiß ist, ob er schon beim Kauf bestand und ob er erkennbar war. Reinhold Junker ist seit 2016 freier Sachverständiger für Schäden an Gebäuden (LinkedIn).
4. Unterlagen sichern. Exposé, Kaufvertrag, Besichtigungsnotizen, E-Mails mit dem Verkäufer.
5. Rechtlichen Rat einholen, bevor Sie den Verkäufer anschreiben.

Eine unabhängige fachliche Einschätzung vermittelt die Beratung.

Und wenn Sie das Dach nach dem Kauf neu decken lassen?

Gegenüber dem Dachdecker gilt dann das Werkvertragsrecht. Mängelansprüche verjähren bei einem Bauwerk nach BGB in fünf Jahren ab Abnahme (§ 634a Abs. 1 Nr. 2 BGB) (BGB § 634a). Ist die VOB/B vereinbart, beträgt die Frist ohne abweichende Vereinbarung für Bauwerke 4 Jahre (§ 13 Abs. 4 Nr. 1 VOB/B). Ein schriftliches Mängelbeseitigungsverlangen vor Fristablauf setzt für den gerügten Mangel eine eigene Frist von zwei Jahren in Gang (§ 13 Abs. 5 Nr. 1 VOB/B) (VOB/B § 13).

Für private Bauherren gibt es eine Besonderheit: Wird die VOB/B gegenüber einem Verbraucher verwendet, unterliegen ihre einzelnen Klauseln der AGB-Inhaltskontrolle, auch wenn sie als Ganzes vereinbart ist (BGH 2008). Ob die kürzere Frist dann wirksam ist, sollte im Zweifel ein Anwalt prüfen.

Was eine fachgerechte Reetdeckung ist, beschreibt das Regelwerk des Dachdeckerhandwerks. Die aktuelle Fachregel für Dachdeckungen mit Reet stammt vom März 2025 (ZVDH Regelwerk 2025). Das ZEITmagazin zitiert daraus eine Regeldachneigung von 45 Grad und eine Halmneigung von mindestens 30 Grad. Reinhold Junker merkt allerdings an, viele Dachdecker hielten sich nicht an die Fachregeln, weil diese nicht wirklich bindend seien (ZEITmagazin 2019). Vereinbaren Sie deshalb im Vertrag ausdrücklich, dass nach der aktuellen Fachregel gedeckt wird, und lassen Sie sich Herkunft und Feuchte des Reets bestätigen. Wie eine Neueindeckung abläuft und worauf Sie bei der Abnahme achten, beschreibt der Beitrag Reetdach neu eindecken.

Vorbeugen ist einfacher als streiten

Viele Streitigkeiten um Reetdächer ließen sich vermeiden, wenn Käufer das Dach vor dem Kauf unabhängig begutachten lassen und Verkäufer bekannte Schäden schriftlich offenlegen. Beide Seiten finden dazu Hinweise im Ratgeber Reetdachhaus kaufen und im Beitrag Reetdachhaus verkaufen.